Главная / Алименты / Если Есть Долги По 1 И Собственность Может Ли Она Продать Для Другой Чтоб Без Проблем

Если Есть Долги По 1 И Собственность Может Ли Она Продать Для Другой Чтоб Без Проблем

Содержание

1 Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом
2 3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ в 2022 году
3 Защита единственного жилья от ареста и продажи: советы для должников
4 ВС РФ разъяснил, как помешать должнику переписать имущество на близких
5 Возможно ли лишиться единственного жилья
6 Даже единственное жильё могут забрать за долги
7 Можно ли потерять квартиру по закону? Продажа единственного жилья за долги
8 Покупка квартиры с долгами по коммуналке и капремонту
9 Погашение долга имуществом
10 Без бумажки ты букашка: Росреестр не дает должникам распоряжаться своими квартирами

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом

Если квартира уже находится в Вашей собственности, то давайте определимся, в силу каких юридически значимых обстоятельств возник долг. Если речь идет о долге за оплату стоимости квартиры, все зависит от того, находится ли квартира в залоге кредитора в целях обеспечения такого долга. Если залог зарегистрирован как обременение, то продажа или любое другое отчуждение квартиры возможны только с согласия залогодержателя. Реже бывают случаи, когда неполная оплата стоимости квартиры не порождает залога. Обычно это происходит, когда квартира приобретена в результате сделки с близкими родственниками или имеются иные способы обеспечения долга, например поручительство. В таком случае продаже ничто не препятствует.

Можете, если в связи с этим долгом на квартиру не наложен арест. Если на квартиру уже наложили арест судебные приставы, то придется все-таки сначала найти деньги и погасить задолженность, чтобы снять обременение, и только потом продавать. Если же арест не наложен, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не будет. Нужно будет только согласовать этот важный вопрос наличия долгов с покупателем.

Как правило, покупатель вносит аванс в размере суммы долга, чтобы собственник мог погасить задолженность. Доля риска в данном случае присутствует. Но если сделку сопровождает то же агентство недвижимости, оно может взять на себя все риски, но только если долг не очень большой.

В настоящий момент нет прямого законодательного запрета на сделки с квартирами, имеющими долги. Данная законодательная инициатива Минстроя России пока только обсуждается. Иногда возникает ситуация, когда собственник не может самостоятельно содержать свое жилье, начинает копить долги и в итоге вынужден его продать. По закону новый собственник, руководствуясь ст. 210 ГК РФ, не имеет обязательств по погашению долговых обязательств старого собственника. Единственное исключение, в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ, – это обязательства нового владельца выплачивать взнос на капремонт в полном объеме. На практике если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Редкая ситуация, когда собственник умер или признан недееспособным: тогда госорганы продают квартиру с торгов. Если на квартире успел накопиться большой долг за коммунальные услуги, то она может продаваться с большим дисконтом (до 40%), однако такая сделка часто имеет под собой криминальный след. Поэтому обычно такое жилье приобретается в инвестиционных целях, для освобождения от долгов, дальнейшей юридической очистки и перепродажи.

Еще один вариант долга ипотечный. Квартиру с ипотечным долгом также можно продать. Для этого необходимо обратиться в банк, где оформляли кредит, и узнать схему досрочного погашения и снятия обременения. Пренебрегать этим не стоит, так как первый вопрос, который задает потенциальный покупатель, будет именно об этом. Продавцу также необходимо выяснить, за какой период до проведения сделки надо будет написать в банк заявление с просьбой разрешить продажу ипотечной квартиры, находящейся в залоге у этого банка. В разных банках он несколько отличается. Далее, как и на любую другую квартиру, ищется покупатель.

Если должника хотят лишить единственного жилья, он может защитить его, предоставив некоторые доказательства. Во-первых, необходимо доказать, что жилье действительно единственное, приложив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) за последние несколько лет, подтверждающую, что иного жилья у должника нет и не было. Во-вторых, рекомендуется, чтобы место регистрации совпадало с адресом жилья — так получится подтвердить, что у должника больше нет другого места для проживания. В-третьих, если площадь жилого помещения превышает стандарты квартиры на одного человека, желательно, чтобы в ней проживали другие члены семьи или родственники — на несколько человек норма площади, соответственно, выше. В-четвертых, можно попробовать доказать, что единственное жилье подбиралось исходя из инфраструктуры района, в котором она находится (в районе расположены детские сады, школы, общественные организации, в которых обучаются дети должника, или же находится работа, и так далее).

В суде могут оспорить подозрительные сделки, из-за которых были нарушены имущественные интересы кредиторов и сделки с предпочтением, например, когда заемщик выплатил кредит в одном банке в ущерб остальным. Но полный перечень сделок, которые могут быть оспорены при банкротстве, включает в себя:

Апартаменты можно отнести к серой области закона, так как непонятно, можно ли их лишиться, если это единственное жильё, поэтому кредиторы пользуются данной лазейкой для защиты свои прав и законных интересов. Как мы написали выше, если площадь апартаментов превышает допустимые нормы на человека, их могут продать, а должнику купить жильё скромнее.

должника нельзя оставить совсем без жилого помещения в соответствии с нормами соцнайма в том регионе и месте, где он живет;
суды должны учитывать размер долга и рыночную стоимость имущества, на которое наложено взыскание. То есть если долг, условно, 500 тыс. рублей, а квартира стоит 10 млн рублей, то продавать с торгов ее не станут;
взыскание единственного жилья не должно вынуждать должника переезжать в другое поселение, но переезд возможен, если должник согласится.

Должник вправе оставить за собой одно жилое помещение, на которое кредиторы претендовать не могут и лишить его тоже. Однако оно не должно относиться к категории дорогостоящего жилья (в том числе иметь большую площадь). В ближайшее время в действующее законодательство хотят внести поправки о максимально допустимых характеристиках жилого помещения, которое может оставить должник для собственного проживания. Скорее всего, элитная и дорогая недвижимость для несостоятельных граждан окажется под запретом и его будут лишать.

Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.

Опираясь на Конституцию РФ и Гражданский кодекс, можно говорить о том, что факт существования постановления об инициации исполнительного производства никаким образом не влияет на права собственника. Он, в частности, может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным. Закон «Об исполнительном производстве» и некоторые другие законодательные акты устанавливают некоторые исключения, указывая на ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью нельзя.

Наличие действующего исполнительного производства, возбужденного в отношении того или иного лица, означает, что данное лицо имеет некое неисполненное обязательство, а факт наличия задолженности подтверждается решением суда, вступившим в силу и выданным на его основании исполнительным листом.

Что получается? Должник обязан выплатить какую-то сумму денег взыскателю. Согласно закону «Об исполнительном производстве», приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: а можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?

В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ в 2022 году

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за «коммуналку» и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов.

Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Другие статьи

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.

Защита единственного жилья от ареста и продажи: советы для должников

Предположим, что вас привлекли к субсидиарной ответственности или взыскали убытки. Рано или поздно по решению суда начнут работать судебные исполнители. Они обязательно найдут все имущество, зарегистрированное на должника. Единственное жилье они продать не смогут, но вот наложить законный арест — запросто.

Вам будет интересно ==> Какой процент ндфл с зарплаты в 2022 у украинцев

Единственный выход — правильный подход к работе с активами. Нужно забыть о сделках дарения квартиры. Лучше заплатить профессиональным юристам, которые имеют опыт защиты интересов должников. Если финансы не позволяют, ознакомьтесь с материалами в блоге «Игумнов Групп» и выстраивайте правильный порядок действий. Важно помнить, что в таких делах нет второй попытки. Каждый шаг должен быть точным и выверенным.

Попробовать оспорить такие действия в суде, конечно же, можно. Но практика показывает, что суды не видят ничего противозаконного в аресте единственного жилья. И они совершенно правы. Ведь не факт, что в будущем должник не обживется еще парочкой квартир. Это может произойти как через 5, так и через 30 лет. Но самое главное, что в таком случае пристав не сможет закрыть исполнительное производство. Оно будет «намертво» висеть над должником. Но это лишь верхушка айсберга.

Если единственное жилье находится в Москве, а должник прописан дома у родителей в Екатеринбурге, это может стать основанием для лишения такого жилья иммунитета. Все просто: регистрация подтверждает, что у человека есть альтернативное место жительства, значит арестованная квартира — не единственное место, где он может жить. В таком случае придется доказывать, что должник не живет и не жил по месту регистрации.

Пример из практики: в 2022 человек подарил квартиру сестре. А в 2022 запустил процесс своего банкротства. Сделка была оспорена, квартира возвращена должнику и продана в счет погашения долга. Причины просты: суд установил, что такое отчуждение было преднамеренным шагом перед банкротством; суд посчитал, что, если человек отдал свою квартиру, значит у него есть другое жилье; должник зарегистрировался в указанной квартире только через год после переоформления, уже в ходе банкротства.

ВС РФ разъяснил, как помешать должнику переписать имущество на близких

Сначала уточним, почему же вообще могла произойти подобная ситуация. Все, что приобрели супруги в браке, априори является их общим имуществом. Чтобы его разделить, разводиться в обязательном порядке не требуется. Раздел собственности возможен и в браке. Об этом говорится в статье 38 Семейного кодекса РФ. Этим часто пользуются недобросовестные должники, которые прячут имущество от взыскания за долги.

Важное разъяснение действующего законодательства сделал Верховный суд, когда рассматривал спор сообразительного заемщика и кредитора. Схема, которую применял должник, встречается часто, поэтому разъяснение ВС РФ может быть полезным многим из тех, кто столкнулся с недобросовестными должниками.

По мнению Верховного суда, нижестоящие суды должны были проверить, не нарушает ли такое мировое соглашение права кредитора, а также узнать, имеет ли у должник другое имущество, которое можно реализовать в счет долгов. Однако местные суды признали такое мировое соглашение законным. Поэтому Верховный суд велел рассмотреть дело сначала.

Ситуации разворачиваются примерно по одному сценарию: кредиторы узнают, что их заемщик совершенно бедный человек без гроша в кармане. А все, что было в собственности, стало собственностью его родных. Однако часто имущество становится собственностью и юридически посторонних для должника людей. В ситуациях, когда уголовное преступление расследуют правоохранители, они могут найти спрятанное имущество, а суды уже вовсю возвращают дома, машины и квартиры. В гражданском же судопроизводстве подобные действия еще редкость.

Однако местные суды к мнению пристава прислушиваться не стали. Разбирательство закончилось мировым соглашением сторон, по которому часть участка, дома и домашней утвари получила в собственность дочь, а остальную долю – ее мать. Ввиду этого арест с имущества был снят.

Я живу в Петербурге, в 1337 км от Мурманска, поэтому попросил представлять мои интересы одного из родственников, который жил там. Это был сын той самой женщины, которая еще в 2005 году обещала помочь матери с продажей. Но она закатила жуткую истерику, когда я просто попросил ее сына сходить в МФЦ с доверенностью от меня и подписать дарственную. Нам тоже не хотелось с ними связываться, но другого выхода не было. А потом и та пара, которая хотела принимать дар, пропала. Видимо, одумались.

Я позвонил в их участок и поговорил с приставом, которая вела мое дело. Она отнеслась с пониманием к проблеме и помогла обжаловать решение суда: объяснила все детали дела, сориентировала по срокам, выслала копию приказа и исполнительного листа, а также рассказала, как можно приостановить производство. Однако предупредила, что если я быстро не решу вопрос с УК, она закроет мне выезд за границу. Это было плохо, поскольку через месяц у меня уже был запланирован отпуск в Европе. Переписывались мы с ней в «Вотсапе».

Изначально по исполнительному листу с меня должны были взыскать 129 111 Р . Но поскольку на карте у меня было около 90 000 Р , то наложить арест на всю сумму сразу не могли. 129 111 Р — только половина от общего долга за коммунальные платежи в квартире. Вторая часть долга осталась на наследниках второй доли.

Спустя полтора года, летом 2022 года, я нашел высокооплачиваемую работу и стал активно пользоваться несколькими банковскими картами. Однажды мы с женой что-то покупали, и я оплачивал покупку картой. Прикладываю карточку — операцию отклоняют. Это было странно: я отчетливо помнил, что на карте около 90 тысяч рублей. Я расплатился другой картой и решил, что перепутал что-то .

Я обсудил все по телефону с юрисконсультом УК — еще раз описал ситуацию и изложил свои аргументы: взыскать долги по ЖКХ по закону можно только за три последних года — таков срок давности. Я уже полтора года из этих трех не владею квартирой, поэтому взыскать за все три года с меня нельзя. Только за полтора.

Возможно ли лишиться единственного жилья

По закону у должника нельзя забирать единственное жилье, в котором он проживает один или вместе со своими родственниками — им гарантируются условия для нормального существования. Но по факту, лишиться единственного жилья можно, если это огромный дом, роскошный особняк или просто квартира на 100 кв.метров, поэтому в судах обычно задаются вопросом, какой объем жилья нужно оставить должнику, чтобы он нормально существовал. Поэтому суд оценивает “единственное жильё” по двум критериям: какую площадь занимает жильё и какова жилищная норма на одного человека.

Особенно стоит переживать лицам, у которых единственным жильем является квартира, взятая в ипотеку. Если жильё было приобретено за счет ипотечных средств и является залогом, то его, к сожалению, можно лишиться. Следовательно, кредитор имеет право забрать квартиру за долги, если она в ипотеке и даже если она единственная. Более того, кредиторы могут забрать квартиру за долги, даже если в ней прописан ребенок.

договоры купли-продажи;
соглашения о разделе имущества;
брачные договоры, устанавливающие правила раздела имущества;
мировые соглашения;
договоры дарения;
поручительства;
сделки, совершенные законным супругом должника.

должника нельзя оставить совсем без жилого помещения в соответствии с нормами соцнайма в том регионе и месте, где он живет;
суды должны учитывать размер долга и рыночную стоимость имущества, на которое наложено взыскание. То есть если долг, условно, 500 тыс. рублей, а квартира стоит 10 млн рублей, то продавать с торгов ее не станут;
взыскание единственного жилья не должно вынуждать должника переезжать в другое поселение, но переезд возможен, если должник согласится.

Даже единственное жильё могут забрать за долги

Всю недвижимость вернут назад, если она продана неграмотно;
Вместо недвижимости с покупателей возьмут деньги (опять же когда продано всё было неграмотно);
Оспорить ничего не удастся: ни денег, ни квартир не вернуть. Последний случай — редкость.

Но, проиграв спор, кредиторы решили зайти с другого угла. На своём собрании они проголосовали за то, чтобы предоставить гражданину другое жильё, намного скромнее, а его роскошную квартиру продать. Часть денег решили направить на компенсацию затрат на покупку простой квартиры, остальное — отдать кредиторам. Этот подход понравился судьям.

Сроки давности исчисляют с момента, когда истец узнал о самой сделке. Понятно, что кредиторы «узнают» обо всём, только когда вводят банкротство. При этом разрыв между самой сделкой и появлением банкротства может составлять не более десяти лет (это максимальный срок давности в силу ГК).

Но проблема в том, как закон трактуют судьи. Какой объём жилья нужно оставить должнику, чтобы он «нормально существовал»? А если должник по факту не проживает в своей квартире, а сдаёт её в аренду? А если у должника много квартир, то какую ему позволят оставить?

Гражданин должник в спешке делит имущество с женой и переписывает на неё все свои метры в рамках бракоразводного процесса. Делает он это, чтобы судебный пристав не дотянулся до недвижимости. Как бы всё чисто — супруги так решили, и Семейный кодекс должен их защищать. Но эта схема перестала работать.

Можно ли потерять квартиру по закону? Продажа единственного жилья за долги

Задолженность может быть погашена с помощью средств от продажи жилища должника только на основании судебного решения. В большинстве случаев сумма займа не превосходит 100-300 тысяч рублей. Сравнительно с рыночной ценой квартиры такой долг считают не имеющим существенного значения и, по всей вероятности, суд не удовлетворит просьбу.
Процесс ареста, оценки и продажи жилья с торгов требует длительного времени, поэтому такие процедуры неоправданны для уплаты небольшой задолженности.
Жилище должника может оказаться под обременением, поэтому обращение может значительно осложниться, вырученная сумма может оказаться не удовлетворяющей требования и компенсацию расходов на проведение процедуры.
Взыскатели не часто обращаются в суд по поводу продажи единственной недвижимости должника, если там проживают и зарегистрированы другие лица, являющиеся социально-незащищенными (дети, студенты, инвалиды, пенсионеры и др.).

Аукцион проводится в двухмесячный срок в порядке, установленном Гражданским Кодексом Российской Федерации, а также иными нормативно-правовыми документами. Сведения о проводящемся аукционе должны быть опубликованы в официальных источниках сети интернет безвозмездно.

Вам будет интересно ==> Как Рассчитывается Платеж За Содержание И Ремонт Жилого В Люберцах Помещения

Взыскивать единственное жилье закон позволяет только в том случае, если оно является обеспечением обязательства (в залоге или в ипотеке). В таком случае финансово-кредитным организациям предоставляется право обратиться в суд для взыскания недвижимости (даже единственной) для того, чтобы погасить долг по ипотеке.

Собственников долги по коммунальным платежам могут привести к лишению квартиры только в общем порядке исполнительного производства. Лишиться квартиры в подобной ситуации можно, только если она у должника не является единственной, а сумма долга за коммунальные услуги практически равна стоимости жилой площади. Так, никто не станет, да и не сможет, претендовать на квартиру за 1 млн. руб. из-за долга в 30 тысяч рублей.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Все это нужно сделать, поскольку в противном случае приказ будет передан в службу судебных приставов, и уже они возьмутся за исполнение предписанного судом – например, спишут деньги с банковского счета, продадут с торгов имущество должника и т.д. (как взыскиваются долги за жилищно-коммунальные услуги и как приостановить их принудительное взыскание – читайте в статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика»).

3. Если в претензионном порядке вопрос не удалось решить – орган, который требует внесения платежей, обращается в суд с исковым заявлением. Затем суд выносит судебный приказ о взыскании задолженности, который высылается должнику. Возразить против исполнения приказа нужно в 10-дневный срок с момента его получения. Для этого надо будет подать заявление об отмене судебного приказа в суд, который его вынес. Если собственник не успел, можно обратиться с заявлением позже, но к нему нужно приложить ходатайство о восстановлении срока на подачу такого заявления. В ходатайстве важно указать причину несвоевременной подачи заявления (например, не было получено письмо из суда). Если суд сочтет эту причину уважительной, он отменит приказ.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому новый собственник квартиры не обязан оплачивать долги ее прежнего хозяина, если они не прописаны в договоре купли-продажи. И он вправе предъявить иск о взыскании денежных средств к бывшему собственнику, если у последнего остались долги за квартиру 1 .

Обычно либо Росреестр присылает данные, либо новый хозяин обращается в территориальные органы ЖКХ с просьбой о смене собственника квартиры в документах об оплате коммунальных услуг, прилагая при этом копии паспорта, договора, выписку из ЕГРН и иные документы (обычно их перечень органы ЖКХ указывают на своих сайтах, стендах, узнать о документах можно при обращении в территориальные отделы данных органов). После этого платежные документы будут поступать новому собственнику. Таким образом, переоформление документов ложится на плечи нового хозяина квартиры, так как содержать свое имущество – это его обязанность.

Если в адрес бывшего собственника не поступали ни претензии с требованиями об оплате, ни судебный приказ, а о задолженности стало известно только после списания денежных средств со счета, прежний хозяин квартиры может обратиться с заявлением в полицию, чтобы выяснить, кто и когда списал деньги. После проведения проверки можно будет через суд требовать возврата денежных средств.

Уведомление пишется в свободной форме на имя руководства УК. Главное, чтобы в нем содержалась конкретная просьба об открытии нового счета для внесения платы за услуги ЖКХ. К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.

Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.

Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.

Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.

Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.
Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.

Если нужно продать залоговое жилье и выплатить остаток долга, сначала необходимо обратиться в банк. Не всегда учреждение стремится выкупать недвижимость. Чаще организация дает согласие на продажу квартиры другому лицу за указанную стоимость. Эксперты рекомендуют запрашивать разрешение банка на продажу залогового жилья до того, как появятся просрочки, это позволит избежать негативной кредитной истории.

Квартира должна быть оформлена на одного собственника, который продает недвижимость банку. Если собственников несколько, нужно получить их официальное разрешение на совершение сделки.
Жилье не должно находиться в залоге у других финансовых организаций. Банки не будут покупать квартиры, которые уже являются залоговым имуществом и находятся в обременении.
Учреждения перед выкупом жилья тщательно его проверяют. Квартира должна находиться в хорошем состоянии, с ремонтом, всеми удобствами, а также в доме, который не находится в аварийном состоянии. Оценивается также район. Чем он более востребованный, благоустроенный, тем больше шансов у банка перепродать квартиру.
В квартире не должны быть прописаны дети. Также сложнее осуществляется продажа квартир, приобретенных на материнский капитал, так как для этого потребуется разрешение органов опеки, а также предоставление в дальнейшем ребенку жилья в том же размере и на тех же условиях.

Определение стоимости жилья и необходимой доплаты, если затем планируется покупка другой квартиры.
Получение соглашения от банка на продажу.
Выставление недвижимости на продажу.
Поиск покупателя и заключение сделки.
Оформление документов, снятие обременения.
Выбор нового жилья, если он был запланирован.

Часто клиентов интересует, можно при продать квартиру банку, если жилье является собственностью физического лица и не является залоговым. В законодательстве нет пунктов, которые запрещали бы банку владеть жилой недвижимостью. Однако не все они занимаются подобной скупкой квартир.

Некоторые организации, например, Сбербанк, открывают собственные сервисы, которые помогают клиентам выгодно продать жилье. Так, физическое лицо может выложить объявление о продаже с указанием всех параметров и особенностей квартиры, а банк при этом предлагает более выгодные ипотечные условия. Клиенты таким образом упрощают процедуру продажи и поиска покупателя, а финорганизации привлекают новых заемщиков.

Покупка квартиры с долгами по коммуналке и капремонту

Долги по коммунальным платежам. К услугам ЖКХ относятся: электричество, газ, водоснабжение и канализация, общее содержание дома и отопление. По закону за них должен платить тот человек, который ими пользуется или пользовался. Если жилец не платит, то за ним и только за ним скапливаются долги. Проще говоря, все задолженности продавца по коммуналке остаются на его совести и ответственности. К покупателю старые долги не относятся.
Долги за капитальный ремонт. Эти выплаты – исключение из правил. По закону взносы за капремонт закрепляются не за конкретным человеком, а за объектом недвижимости. Поэтому если за жильем числятся задолженности по капитальному ремонту, то они переходят к покупателю вместе с квартирой. И выплачивать их должен тот человек, который в данный момент владеет недвижимостью.

Дополнительные сведения. Не будет лишним пробить продавца по базе судебных приставов и узнать, как долги за ним числятся. Полную проверку по задолженностям можно сделать с помощью сервиса ChekPerson.ru всего в несколько кликов. Кроме того, узнать о том, есть ли на квартире обременения можно, получив один-единственный документ – выписку из ЕГРН. В бумаге будет видно историю собственников жилья, его характеристики более подробно, а также всю информацию о том, наложен ли на недвижимость арест. Получить это документ можно в течение нескольких часов. Указав адрес или кадастровый номер квартиры на сайте ЕГРН.Реестр.

Чтобы УК перестала вас доставать, нужно подать заявление с требованием прекратить выставление счетов за чужие долги. К заявке прикрепить копию договора купли-продажи и акт приемки квартиры, если там прописана информация о снятии показаний со счетчика. Если УК не перестает слать письма, тогда можно смело обращаться в прокуратуру или суд.

Важно! Указывать размер скидки нужно не в рамках общей стоимости, а отдельной строкой. Если вдруг сделку оспорят по суду, то так проще будет доказать, что именно покупатель оплачивал коммуналку и ему должны будут возместить расходы за чужие долги.

Продавец оплачивает сам. Самым верным решением будет – попросить владельца оплатить все долги еще до свершения сделки. Особенно, это касается взносов за капремонт. Можно заключить договор и указать, что обе стороны дождутся друг друга. Продавец не продаст объект третьим лицам, а покупатель не переключится на другие квартиры. Либо предложите собственнику оплатить долги деньгами из аванса. Главное, прописать все в договоре купли-продажи или в договоре аванса.
Долги переходят к покупателю. В этом случае, продавец может сделать скидку на сумму, которую покупатель закроет по долгам бывшего владельца. Опять же, все эти действия нужно будет прописывать в договоре купли-продажи.

Вам будет интересно ==> Как Узнать Задолженность По Квартплате В Другом Городе

Здравствуйте. У брата имеется большой кредит. В данный момент он не работает и в ближайшее время не будет, платить кредит нечем. В собственности у него имеется только доля в квартире матери ( его 1/3 часть), иного имущества у него в собственности нет. Как можно обезопасить квартиру мамы от приставов и коллекторов?

Обращаясь в суд, банк обязательно попытается взыскать все возможные суммы – основной долг, проценты, неустойку, судебные издержки. Начисленные штрафные санкции могут оказаться гораздо больше, чем основная задолженность. Некоторые банковские учреждения намеренно оттягивают момент подачи иска в суд, чтобы взыскать с должника по максимуму.

У должника есть другая недвижимость, где он сможет жить после продажи жилья.
Сумма долга большая, сопоставимая со стоимостью доли.
Квартира или доля в ней куплена в ипотеку.
Покупателями выступают владельцы остальной части квартиры.

Взыскание долга через судебного пристава – процедура длительная, может затянуться на месяцы и годы. Стороны заинтересованы в том, чтобы мирно договориться о порядке погашения до того, как суд вынесет решение. Банк может подписать новое соглашение с должником, с учетом его текущего финансового положения и возможностей к погашению, без продажи жилья.

При ухудшении финансового положения заемщиков интересует вопрос, какие санкции применит банк при просрочке, и могут ли забрать долю в квартире, если возникнет долг. Банк обязательно применит все способы воздействия на должника в досудебном порядке, либо в суде в принудительном порядке. Перед оформлением кредита заемщику стоит тщательно проанализировать свои финансовые возможности, сопоставляя доход с расходами на кредитные платежи. В случае превышения платежа 30% от заработка, оформление кредита может закончиться просрочками, штрафами и принудительным взысканием долга с имущества должника, включая долевую собственность.

Погашение долга имуществом

Передача собственности на добровольной основе. В этом случае, взыскатель может принять объекты недвижимости, машины и оборудование, продукцию, материалы. Также ценные бумаги, которые подтверждают права должника на них. В их число входят акции, стоимость которых равна сумме долга, и облигации. Также возможен дополнительный выпуск акция.
Залог и продажа имущества. Имущество будет находится в залоге, пока должник не оплатит свои задолженности. Если этого не происходит, имущество реализуется на торгах.
Арест собственности и его отчуждение. Данная процедура является принудительной по решению суда. Реализуется она в несколько этапов:
- наложение ареста
- продажа собственности должника
- оплата долга с вырученных средств

Погашение долга имуществом — это процедура, когда для оплаты задолженности кредитору может быть передана собственность заемщика. По статье 409 ГК РФ можно составить соглашение об отступной собственности, в случае, когда кредитор готов на это пойти. Тогда долг меняется на процесс уступки собственности. После передачи имущества взыскателю, обязательства считаются завершенными. Важно помнить, если займ был под проценты, они будут начисляться в полном объеме. Недвижимость также может выступать в качестве уступки собственности. Доказательством будет официально оформленный переход права собственности на объект кредитору. В договоре указывается стоимость собственности и остаток долга, если цены имущества недостаточно для возмещения долга.

Кредитор обращается в суд, если компания не возвращает средства по договору. Судебный пристав возбуждает уголовное дело, должнику отправляется копия судебного пристава. В постановлении указаны сроки выполнения обязательств, при их нарушении приставы могут взыскать исполнительный сбор в размере 7% от суммы долга для компании, не менее 10 000 рублей. Если денежные средства отсутствуют, судебные приставы начинают опись имущества. Далее данное имущество оценивается, исходя из рыночных цен. Для этого приглашается оценщик.

Передача собственности в счет выплаты по задолженности считается реализацией имущества. Поэтому данная процедура также облагается налогом. Важно отметить, если стоимость имущества не равна сумме долга, могут быть налоговые риски. Чтобы этого избежать, необходимо составить документы грамотно.

Если кредитор согласен решить вопрос о возврате долга на добровольной основе, составляется договор между взыскателем и должником о передаче имущества заемщика в счет оплаты задолженности. В нем указывается размер долга и условия, на которых будет проходить оплата.

Без бумажки ты букашка: Росреестр не дает должникам распоряжаться своими квартирами

Теперь ситуация изменилась: если у продавца находятся открытые исполнительные листы, сделка замораживается. Фактически должник попадает в затруднительное положение: он не может продать свое имущество, чтобы рассчитаться с долгами, а квартира на три месяца «подвисает» в воздухе.

Уже через семь дней, если действовать напрямую через Росреестр, или через десять дней, если подавать документы в МФЦ, в ЕГРН будет отражен новый владелец. Как правило, сведения вносятся в реестр быстрее, и уже через пару дней в выписке стоит другая фамилия, а продавцу переводятся деньги. Получение денег продавцом до перехода собственности невозможно в целях безопасности: это вам скажет любой риелтор или нотариус, если сделка проходит нотариально.

Электронный документооборот значительно упростил нашу жить. Сделки по купле-продаже сейчас занимают считанные часы: составляется договор купли-продажи и подписывается продавцом и покупателем. Вместе с остальными документами — копиями паспортов и заявлением на регистрацию — бумага передается в Многофункциональный центр или сразу в Росреестр (что по сути сейчас одно и то же).

В документе всегда будет указана причина приостановки действий. И если там указано «в связи с требованиями ФССП» или «в связи с наличием данных об исполнительном производстве», первое, что придется сделать должнику — связаться с приставом, который занимается исполнительным производством.

Однако, ранее ведомство этим пунктом пользовалось крайне редко. И такие «стопы» были скорее исключением, нежели правилом. Причем остановки случались больше по техническим причинам, например, из-за нехватки подписи на каком-то документе или из-за критических опечаток в бумагах.

Одним из вариантов продажи квартиры с имеющимися задолженностями по квартплате является внесение покупателем залога. Данная сумма впоследствии должна быть отправлена на погашение долга по коммунальным платежам, без чего разрешение на реализацию недвижимости получить будет невозможно.

паспорт или любой другой равноценный документ, удостоверяющий личность;
нотариально заверенная доверенность (если продажей объекта занимается посредник);
свидетельство о рождении и разрешение на продажу от имени попечительского совета (если совладельцем квартиры является несовершеннолетний);
свидетельство о собственности;
основание получения прав на квартиру (завещание/дарственная/договор купли-продажи или обмена и т. д);
кадастровый паспорт и план;
техническая документация;
выписка из ЕГРП (для подтверждения юридической чистоты сделки);
нотариально заверенное согласие на сделку от имени всех собственников жилья;
справка из домой книги;
выписка из лицевого счета.

Существует несколько способов продажи квартиры по обоюдному согласию сторон. Один из них заключается в составлении промежуточного соглашения о получении аванса. В данном документе должны быть прописаны все условия сделки и цели, на которые пойдет уплаченная покупателем сумма.

Однако если передача задолженности по коммунальным платежам была оговорена между сторонами, то такая сделка может быть заключена. Согласие на погашение долга новым владельцем должно быть зафиксировано в письменном виде. Кроме того, потребуется письменное подтверждение управляющей компании, ответственной за предоставление коммунальных услуг.

обратиться в управляющую компанию за справкой о наличии долга;
уведомить управляющую компанию о смене собственника квартиры, написав заявление и приложив копии правоустанавливающих документов;
сообщить продавцу о предъявляемых требованиях об уплате задолженности.

Если все действия, предпринятые приставом, не принести результата, взыскатель может продать (уступить) долг коллекторам. В большинстве случаев такой вариант действий выбирают банки и МФО, так как коллекторы крайне редко заключают договоры на единичный долг. Коллекторские компании выкупают задолженность большими пакетами, так как это повышает эффективность их работы.

Чаще всего банкротство должника невыгодно для взыскателей, так как это может повлечь освобождение от обязательств и запрет на дальнейшее взыскание. Но если дело дошло до судебного банкротства, взыскатель может заявить свои требования в реестр, участвовать в распределении конкурсной массы, оспаривать сделки должника.

Только в редких случаях должник добровольно исполняет решение суда, не дожидаясь передачи документов в ФССП. Чаще всего взыскателю приходится обращаться к приставам, ждать возврата долга месяцами и даже годами. Если у должника нет постоянного места работы, доходов и имущества, взыскатель может вообще не дождаться возврата денег.

Лучше платить по частям, чем вообще игнорировать требования пристава. Прежде всего, это поможет избежать ответственности за злостное уклонение от выплаты долга. Также частичная оплата может помочь с получением отсрочек и рассрочек по остатку долга. Если размер задолженности станет ниже 3 000 рублей, то пристав будет обязан снять арест с имущества.

административная, а затем и уголовная ответственность за злостную и систематическую неуплату алиментов (для привлечения к ответственности просрочка должна быть от 2-х месяцев);
дополнительный штраф за неисполнение административного наказания (например, такая санкция активно применяется при неоплате штрафов ГИБДД);
уголовная ответственность на злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности (наказание последует при сумме долга от 2 250 000 рублей);
уголовное наказание за неправомерные действия с имуществом после возбуждения производства (например, за продажу или сокрытия арестованного автомобиля).

В практике был случай, когда Верховный суд не разрешил отобрать у должника квартиру 40 м 2 и предоставить взамен квартиру 19 м 2 . Тогда суд пояснил, что иммунитет единственного жилья никто не отменял и квартира явно не соотносится с понятием роскошного жилья, отмечает юрист Игорь Зиневич. Но в случаях, когда единственное жильё действительно роскошное — дорогое и большой площади, судебная практика не на стороне собственника. Кредиторы лишают должника такого роскошного жилья и предоставляют взамен более скромное, говорит Зиневич.

В зоне риска — при больших долгах — находится дорогое жильё, скорее даже роскошное, добавляет юрист по банкротству, финансовый консультант юридической компании Vmestodolgov Василий Черепанов. По его словам, в практике есть случаи, когда суд обязывал продать квартиру стоимостью более 35 миллионов ₽ при сумме долга около 4 миллионов ₽.

должника нельзя оставить без жилища;
необходимо учесть норматив жилой площади на человека, которая предоставляется по социальному найму (он свой в каждом регионе, в Москве, например, это 18 м 2 );
должника нельзя переселить в другой населённый пункт, если он сам на это не согласен.

С появлением постановления Конституционного суда, скорее всего, в большинстве случаев суды по-прежнему будут обращать взыскание только на действительно дорогие объекты недвижимости, добавляет генеральный директор ООО «Институт земельного права» Фёдор Левов. При этом он советует в любом случае аккуратно и добросовестно подходить к вопросу кредитования, регулярно вносить платежи по кредитам и возвращать все долги.

Такое постановление вынесено по делу жителя Калужской области Ивана Ревкова. В 1999 году он одолжил деньги знакомой, которая их не вернула. При этом в 2009 году женщина купила квартиру площадью 110 м 2 — её единственное жилье, а позже объявила себя банкротом.

03 Мар 2022 uristklin 261