Альтернативная сделка с недвижимостью ипотека в 2022 году

Банк предоставляет ячейку под покупку квартиры, так как туда закладываются кредитные 3 млн. рублей, а вот под покупку комнаты ячейку может не предоставить, так как она происходит не за счёт кредитных средств. Покупка комнаты для Сбербанка не считается встречной сделкой. Для суммы в 100 тыс. рублей тоже нужна ячейка. Решить все эти проблемы – задача агентов, которые проводят сделку.

При сложных сделках удобнее использовать эскроу-счета. При этой форме расчёта возможно наличие нескольких получателей денежных средства ( бенефициаров). Бенефициар – лицо или несколько физических лиц, имеющих право на получение депонируемой суммы при наступлении условий, предусмотренных договором. Н о эта форма безналичных расчётов есть не во всех банках.

Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

• одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок. В этом случае родители обязаны обеспечить ребенка жильем с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, что необходимо официально согласовывать с органами опеки и попечительства;
• один из участников сделки собирается приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Такую «схему» усложняет появление еще одного ее участника — банка, который принимает решение об условиях предоставления кредитных средств на покупку недвижимости;
• одна из квартир, участвующих в сделке, является предметом залога у банка. В этом случае понадобится участие банка для получения разрешения на продажу квартиры, а также его разъяснения о порядке и условиях проведения сделки.

• равноценный обмен — когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
• неравноценный обмен — покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
• разъезд или съезд — обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).

Taкжe пpeдocтaвьтe пoкyпaтeлю aнaлoгичный пaкeт дoкyмeнтoв, чтoбы oн cмoг yбeдитьcя в пpoзpaчнocти cдeлки. Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, пpиcтyпaйтe к cлeдyющeмy шaгy. Ecли нeт — cнaчaлa пoпpocитe пpoдaвцa вce иcпpaвить или иcпpaвьтe caми, ecли пpoблeмы в вaшиx дoкyмeнтax.

3aкoнoдaтeльнo пoнятиe «aльтepнaтивнaя пpoдaжa» нe зaкpeплeнo — eгo иcпoльзyют pиэлтopы. B пpaвoвoм пoлe к тaкoй фopмe кyпли-пpoдaжe ближe вceгo мeнa c yчacтиeм тpex лиц, кoгдa пepвый чeлoвeк пepeдaeт в coбcтвeннocть втopoгo кaкoй-тo oбъeкт и пoлyчaeт oт тpeтьeгo дpyгoй oбъeкт. Нecмoтpя нa тo, чтo зaкoнoдaтeльcтвo никaк нe peгyлиpyeт этoт oтдeльный тип cдeлoк, y нeгo ecть cвoи пpaвoвыe пpизнaки. К ним oтнocятcя:

• ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2022 года;
• компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
• 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
• 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.

• Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. В июне 2022 года Банк России снизил ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт, а в следующем месяце ещё на 0,25%. В результате ставка опустилась до 4,25% годовых. Это рекордно низкий уровень заимствования в истории России. Вслед за снижением ключевой ставки банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. Сейчас средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляет 5,82% ( -2,42 п.п. год к году), на вторичном — 8,02% год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
• Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
• Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.

Покупка квартиры по альтернативной сделке

Еще важно не путать альтернативные сделки с долевыми. Долевая сделка — это когда одну квартиру покупает или продает сразу несколько человек. Например, муж с женой продают другой семье одну квартиру. Альтернативные — когда есть цепочка сделок. То есть в альтернативных сделках может быть несколько долевых. А долевая — не значит альтернативная.

Если в сделке есть посредники, попросите его показать доверенность. Ее подлинность можно проверить в базе нотариусов. Лучше, если в доверенности явно написано, что посредник может продать квартиру. Когда в документе указана широкая трактовка или расплывчатые формулировки, например, «такой-то имеет право осуществлять любые действия с квартирой», сделок по ним лучше избегать. Возможно, собственник заявит, что имел ввиду не продажу, и попробует оспорить сделку через суд — результат разбирательства предсказать невозможно.

Когда я в очередной раз смотрела «Циан», обратила внимание на одну квартиру. Это была двушка, продавец которой снизил цену до 8,5 млн, 1 м² в ней стал стоить 182 тысячи при средней цене 1 м² по нашему району в 220 тысяч. Это была двухкомнатная квартира площадью 46 м², тогда как мы смотрели однокомнатные площадью 33 м² лишь немного дешевле. Чтобы купить эту квартиру, нам нужно было взять кредит больше, чем планировали. Но поскольку других подходящих вариантов не было, мы решили ее посмотреть.

Риелтор продавца сказала, что два покупателя уже хотели внести залог, но передумали. Один испугался сложностей с несовершеннолетним собственником, другой — альтернативной сделки с третьей стороной. Продавцы посчитали, что готовы снизить стоимость квартиры из-за неудобств альтернативы.

Денег нет: около 90% сделок с жильем в Москве стали совершать по обмену

По оценке компании «Метриум Групп», доля альтернативных сделок с января по ноябрь 2014 года составляла в Москве 70%. С декабря 2014 года по февраль 2022-го количество подобных продаж в общей структуре договоров купли-продажи снизилась до 50%. Такую динамику управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая объясняет ростом сделок со 100%-ной оплатой. «В конце 2014 года на рынке недвижимости, как первичном, так и вторичном, наблюдался ажиотажный спрос. На фоне стремительного обесценивания рубля люди буквально скупали недвижимость, пытаясь сохранить денежные средства», — напоминает она.

На вторичном рынке Москвы доля чистых альтернативных сделок — около 20–25% от общего рынка, говорит генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. Но при анализе продаж недвижимости выясняется, что процент альтернативных сделок, включающий продажу с последующей покупкой недвижимости, достигает порядка 80–85%, отмечает он. По структуре сделки не всегда возможна одновременная продажа и покупка недвижимости, в особенности когда речь идет о продаже вторичного жилья и покупке новостройки, поясняет эксперт.

Альтернативная сделка с недвижимостью ипотека в 2022 году

Аналогичную точку зрения озвучили в двух рейтинговых агентствах — НКР и «Эксперт РА». «В случае сохранения мягкой монетарной политики в первом полугодии 2022 года средние ставки новых выдач в ипотеке с учетом программы господдержки могут достигнуть исторически низких значений в 7%», — считает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. При отсутствии значительного изменения уровня инфляции и сохранении текущий политики регулятора в первом полугодии 2022 года ставки могут еще опуститься — до 7%, согласилась с коллегой младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая не видит предпосылок для дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам. «Ставки по кредитам напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ, которая в ближайшее время, скорее всего, не изменится. Таким образом, ставки по ипотеке останутся на прежнем уровне: от 5,85% до 6,5% для первичного жилья и от 7,8% до 9% для вторичного», — пояснила она.

Что ждать от цен на первичку в 2022 году

• многие застройщики предлагают субсидирование ставки по ипотеке в первые год-два пользования кредитом вплоть до 0,1% годовых. Делается это для того, чтобы, например, заемщики, проживающие в съемном жилье, могли рассчитываться по ипотеке, одновременно уплачивая арендные платежи. Льготный период длится как раз до переезда клиента в построенную квартиру, после чего ему уже не надо оплачивать съемное жилье, поэтому он может погашать платежи по кредиту по полной процентной ставке;
• банки предоставляют дополнительные льготы по снижению процентной ставки за оформление страховки, получение зарплаты через их банк, пользование какими-либо собственными сервисами, электронную регистрацию сделок и т.п. Например, скидки по процентной ставке в размере 0,1 – 0,3 п.п. существуют в Сбербанке при оформлении ипотечных сделок через сервис ДомКлик, за электронную регистрацию сделки, за сокращение сроков ипотеки – чем короче срок пользования ипотечным кредитом, тем ниже ставка и т.д.

О том, что ситуация начинает выходить из-под контроля, свидетельствует и тот факт, что по проблеме высказались уже и первые лица страны. Так, 23 декабря 2022 года о недопущении роста цен на жилье высказался Владимир Путин. СМИ растиражировали его поручение правительству отреагировать на необоснованное подорожание жилья на фоне льготной ипотеки под 6,5% годовых.

Этапы оформления ипотечного кредита

После предоставления документов менеджеру в отделение и подписания заявки, запускается процедура анализа финансового состояния клиента (так называемый андеррайтинг). При проведении анализа оценивается не только платежеспособность, но и кредитная история заемщика (путем запроса в Бюро кредитных историй), его имущество и размер обязательств (текущие платежи по кредитам, налогам на имущество, количество детей и прочие параметры), а также оценивают правовую информацию (вплоть до штрафов ГИБДД, которые с легкостью можно обнаружить в одной из программ, к которым имеют доступ сотрудники служб безопасности банка).

• срок собственности (предпочтительно, должен составлять более 3х лет);
• основание права собственности (предпочтительно, договор купли продажи или наследования; хуже, если основанием является дарение);
• количество собственников и прописанных лиц;
• наличие перепланировок (фактический план помещения должен соответствовать плану БТИ).

Средние сроки кредитования также продолжали расти, хотя и меньшими темпами, чем годом ранее, – за 2022-й средний срок ипотечного кредита увеличился более чем на полгода, до 18,8 года (см. график 16 в приложении 1). Более длинные сроки кредитования позволяют ограничить увеличение долговой нагрузки и сформировать комфортный график погашения на фоне роста среднего размера ссуды. При этом сегмент наиболее долгосрочных ссуд сроком свыше 25 лет, доля которого резко выросла до 17 % в 2022-м, не показал в 2022 году значительной прибавки. Однако существенно увеличилась доля кредитов сроком от 20 до 25 лет – с 23 до 28 %, в основном за счет сокращения наиболее популярного сегмента срочностью от 10 до 20 лет (см. график 7).

Продление госпрограммы до 1 июля 2022-го привело к некоторому перегреву рынка недвижимости. С нашей точки зрения, дальнейшее увеличение сроков ее реализации несет значительные риски накопления дисбалансов спроса и предложения на первичном рынке. В случае ее продления целесообразно будет ограничить риски, например, сохранить ее только в отдельных регионах или повысить требования к заемщикам для участия в программе, чтобы уменьшить вероятность привлечения на рынок граждан с низкой платежеспособностью. Мнения банков, опрошенных агентством «Эксперт РА» в ходе исследования рынка ипотеки, разделились практически поровну – 54 % респондентов ответили, что продление льготной ипотеки после 1 июля 2022-го целесообразно, а 46 % разделяют опасения агентства относительно рисков перегрева рынка. Банк России также указывал на риски пролонгации данной программы на текущих условиях. За продление госпрограммы выступают девелоперы, которым повышенный спрос позволяет наращивать продажи, увеличивать цены и компенсировать возросшую себестоимость строительства.

Альтернативная сделка имеет и недостатки. К ним можно отнести сложность самой операции, особенно когда в цепочке задействовано большое количество продаваемых и покупаемых объектов. Подготовительный период может растянуться до года. Хотя сами участники процесса не испытывают от этого неудобств, так как продолжают проживать в своих квартирах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Стоит ли брать ипотеку в; 2022 году или лучше подождать: что говорят эксперты

На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.

• Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. В июне 2022 года Банк России снизил ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт, а в следующем месяце ещё на 0,25%. В результате ставка опустилась до 4,25% годовых. Это рекордно низкий уровень заимствования в истории России. Вслед за снижением ключевой ставки банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. Сейчас средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляет 5,82% ( -2,42 п.п. год к году), на вторичном — 8,02% год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
• Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
• Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.

Сегодня некоторые из застройщиков предлагают приобрести первичное жильё через альтернативные сделки. В таком случае старая квартира переходит в залог аккредитованного банка, который выдаёт ипотечные средства, а новая квартира бронируется на определенный срок.

Иждивенцы, к которым относятся дети до 18 лет, инвалиды или пожилые родители, являются дополнительным риском при проведении альтернативной сделки. Если эти лица имеют часть собственности в квартире или прописаны в ней, оставить их без жилья нельзя.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется. Ведь прямой обмен (по договору мены квартир) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется. А это, понятное дело, ситуация маловероятная.

Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье. Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью.

27 Апр 2021      uristklin         466      

Похожие записи
• 
  Статья 228 наказание 2022
• 
  Как Влияет Звание Ветеран Труда На Размер Пенсии По Старости В Архангельской Области
• 
  Индивид жилой дом градкодекс 2022г понятие
• 
  Пособия на детей в челябинске 2022