Аккредитив при альтернативной сделки 2022

Альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка

Родионова продаёт 3-х комнатную квартиру Иванову за 8 миллионов рублей и покупает 2-х комнатную квартиру за 6 миллионов рублей у Бероева. Она переезжает ближе к родственникам в другой район, большая трёхкомнатная квартира ей не нужна, ей подойдёт квартира поменьше. Покупатель не может заложить все 8 миллионов в одну ячейку, потому что Бероеву за его квартиру причитается только 6 миллионов. В этой сделке нужны две ячейки. В одну закладывается пакет на 6 миллионов, а в другую пакет на 2 миллиона рублей. 6 миллионов получит продавец 2-х комнатной квартиры – Бероев, а остаток в 2 миллиона должна забрать Родионова.

Практически в каждой встречной сделке много сложностей. Если встречная сделка идёт с ипотекой, то сложностей ещё больше. У каждой квартиры на вторичном рынке есть свои особенности: в одной доля принадлежит ребёнку, у другой неясная приватизация, третья вообще находится в ипотеке.

Аккредитив в банке при ипотеке

1. Стороны обсуждают и совместно решают, в каком банке они готовы воспользоваться этой услугой. В случае, когда покупатель берёт ипотечный кредит, то выбирать не приходится – банк, в котором открывается аккредитивный счёт, тот же самый, который одобрил ипотечный кредит.
2. Покупатель (он же плательщик по договору открытия аккредитива) пишет заявление на открытие аккредитива в пользу продавца (получателя средств по аккредитиву).
3. Банк открывает счет на имя продавца недвижимости.
4. Покупатель перечисляет на аккредитивный счет денежные средства (покрытие) в полном объеме сделки (в случае ипотеки, полный объём означает первый взнос покупателя и ипотечный кредит, выданный банком), но продавец их пока не получает. Он просто знает, что деньги обособлены в банке на особом аккредитивном счету и банк обеспечит выдачу денежных средств в назначенное время, когда сделку зарегистрируют в Росреестре. Продавец квартиры должен присутствовать совместно с покупателем банке во время открытия аккредитива и получает письменное подтверждение об открытии аккредитива в свою пользу от банка.
5. Стороны совместно подают подписанный договор купли-продажи квартиры и другие документы необходимые для регистрации в регистрационную палату для проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость.
6. Стороны представляют банку в качестве доказательства исполнения сделки зарегистрированные документы, подтверждающие, что продавец продал, а покупатель купил квартиру, что удостоверено регистрационной палатой. Обычно для «раскрытия» аккредитива и перечисления денег с аккредитивного счёта на личный счёт продавца достаточно выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости и зарегистрированный договор купли-продажи квартиры в котором указан покупатель.

• реквизиты продавца, на которые поступит оплата;
• параметры договора с продавцом: вид, дату и номер, если он у договора есть: адрес объекта недвижимости, кадастровый номер или другие данные;
• список документов, которые должен представить в банк продавец для подтверждения сделки, например, договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации в Росреестре.

Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.

Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи. Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.

Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

«В таких случаях я всегда советую указывать во всех договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры. Это позволяет сделать ст. 157 ГК РФ „Сделки, совершенные под условием“. Включение этого пункта поможет увеличить шансы на выигрыш дела в суде, ведь тогда суд понимает, что сделка проводилась в один день, в одно и то же время», — рекомендует Владислав Фролов.

• одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок. В этом случае родители обязаны обеспечить ребенка жильем с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, что необходимо официально согласовывать с органами опеки и попечительства;
• один из участников сделки собирается приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Такую «схему» усложняет появление еще одного ее участника — банка, который принимает решение об условиях предоставления кредитных средств на покупку недвижимости;
• одна из квартир, участвующих в сделке, является предметом залога у банка. В этом случае понадобится участие банка для получения разрешения на продажу квартиры, а также его разъяснения о порядке и условиях проведения сделки.

Что такое аккредитив

1. Банк открывает счет на имя продавца.
2. Покупатель перечисляет на счет деньги, но продавец их пока не получает. Он просто знает, что деньги уже в банке и под защитой.
3. Продавец переоформляет недвижимость на покупателя.
4. Продавец представляет банку доказательство, что он переоформил здание на покупателя, например выписку из ЕГРН.
5. Банк разрешает продавцу забрать деньги.

Торговые операции внутри страны. Аккредитивы, как правило, применяются в России при крупных сделках. Такой вид гарантии используется в сделках, связанных с акциями и долями в ООО. В этом случае условием платежа бенефициару будет документ, подтверждающий изменение записи в реестре владельцев ценных бумаг или ЕГРЮЛ.

Аккредитив в банке при ипотеке

После предоставления документов банк раскрывает (исполняет) аккредитив, т.е. перечисляет средства по аккредитиву на счет продавца, а право собственности на недвижимость переходит к покупателю (в нашем случае это квартира на вторичку в ипотеку). Таким образом, обе стороны сделки точно знают, что благодаря гаранту (банк), одна сторона точно получит недвижимость (покупатель квартиры), а вторая — деньги за неё (продавец квартиры).

• банк проконтролирует проведение расчётов покупателем;
• гарантия получения продавцом денежных средств в полном объеме в случае, если сделка не состоялась;
• немаловажный фактор — 100% доказательство получения денег;
• если сделка не состоится, покупатель гарантированно вернет свои деньги, быстро и в полном объеме;
• банк несёт юридическую ответственность за законность проводимые расчёты между сторонами.

Расчеты при покупке квартиры через аккредитив

Если говорить о практическом использовании такого понятия как аккредитив, то процедура при сделке по покупке или по продаже имущества — некое обязательство банковского учреждения перед клиентской стороной в отношении того, что он произведет необходимую оплату в установленном размере продавцу на основании ряда документации. Это будет свидетельствовать о том, что все условия сделки были соблюдены. В этом случае банк может выступать в качестве гаранта всех расчетов между продавцом и покупателем. Он берёт на себя всё выполнение, но за предоставленный счёт покупателя.

Если говорить в целом, то аккредитив в последнее время всё чаще можно встретить при проведении таких сделок. Спрос с каждым днем возрастает, потому что наличные денежные средства извлекаются из оборота, а также такая сделка может предоставить хороший уровень по надежности и безопасности. Но стоимость дополнения очень часто считается отталкивающим моментом.

• дата;
• сумма;
• сроки действия счета;
• реквизиты исполнителя, получателя и банка-исполнителя;
• перечень документов, которые должен предоставить получатель средств;
• порядок оплаты услуг банка – кто и как платит за обслуживание счета (по умолчанию – плательщик).

Представьте, что вы хотите купить загородный дом в Подмосковье. Нашли подходящий вариант, посмотрели его и готовы брать. Владелец живет в Санкт-Петербурге и опасается продавать только по одной причине – не хочет перевозить наличные деньги из Москвы в Питер. Боится, что его ограбят или с ним в пути что-то произойдет. А еще, ему нужны дополнительные гарантии, что сделка пройдет честно, и он сразу получит свои деньги в полном объеме.

Если юрлицо является участником каких-либо программ (муниципальные, региональные), которые относятся к социально-важным, то стоимость данной услуги рассчитывается индивидуальным образом и может даже предоставляться бесплатно. Максимальная граница в этом случае – всего две с половиной тысячи рублей.

• Несмотря на то, что банк в открытой оферте пишет о 10 минутах на открытие аккредитива, придется оформлять большое количество бумаг;
• Данная сделка помимо воли участвующих в ней сторон станет известна налоговой инспекции, при этом по фактической цене (при использовании банковской ячейки реальную цену предмета купли-продажи можно занизить). У налоговиков могут возникнуть вопросы об источниках происхождения больших денежных сумм, если они не согласуются с ранее поданными декларациями. В таком случае придется давать письменное объяснение.

Использование аккредитива в альтернативе

Причем неважно, расчет идет через ячейку или аккредитив, вопросы то остаются все равно.
Хорошо, что судьи знают про странности нашей реальности. (так проводить сделки, как придумали депутаты, сочинив ГК, не проводит никто. Ну, разве что, при сделках с маткапиталом. Надо простить слуг народа, им ключи от квартир приносят, как покупать они не знали, когда закон ваяли)

ну, не все так печально. В условиях раскрытия акка стоят два дкп или выписки из егрн, что является косвенным подтверждением альтернативной сделки
.
Все же платежный документ еще никому не удалось оспорить, а вот расписку признать безденежной и раньше получалось, а уж сейчас, с накоплением практики по банкротству физлиц стало еще проще.

Документарный аккредитив

• Четкое указание наименования товара, его количество (объем), а также стоимость товара;
• Представление коммерческих документов (например, отгрузочные документы, сертификат качества, страховой полис и т.п.), свидетельствующих о транспортировке товара импортеру;
• Соблюдение указанного срока отгрузки товара;
• Соблюдение условий транспортировки товара (разрешение/запрет частичной отгрузки или перегрузки товара).

Операции с аккредитивами требуют исключительно точного языка формулировок и недвусмысленных терминов. Поэтому условия, оговариваемые в аккредитиве, должны быть сформулированы предельно ясно и четко. Покупатель и продавец должны иметь одинаковое понимание формулировок и терминов аккредитива.

Аккредитив при покупке недвижимости в сбербанке

Аккредитив от «Сбербанка» – это услуга, в рамках которой банк берет деньги у заказчика и передает их исполнителю только тогда, когда тот выполнит взятые на себя обязательства. По функционалу она схожа с банковской ячейкой, только предназначена для безналичных расчетов. Технически процесс передачи денег можно описать следующим образом:

После этого участники сделки имея с собой общегражданские паспорта, копию и оригинал договора, выписку из Росреестра о всех сделках с реализуемой недвижимостью и документом, подтверждающим право собственности продавца обращаются в банк с заявлением об открытии аккредитива.

Альтернативная сделка расчет через аккредитив

Минусов аккредитива достаточно. Подготовка к аккредитиву лишь усложняет документооборот и добавляет время для проведения сделки. Безналичные расчеты с гарантией банка по расходам для клиентов сопоставимы с услугой банковской ячейки, однако некоторые финансовые структуры назначают чрезмерные тарифы, что отпугивает потенциальных клиентов.

1. Сделка должна иметь частный характер.
2. Покупатель и продавец должны обслуживаться в Сбербанке.
3. На счете получателя должно быть достаточно средств для использования аккредитива.
4. При наличии письменного согласия получатель может отказаться от последующего использования аккредитива, но только если это предусмотрено условиями с самого начала.

Для Вас такая схема является безопасной. Дело в другом. А именно, чтобы Ваш продавец (тот, кто продает Вам однокомнатную квартиру) не отказался или не вынужден был отказаться от сделки в связи с невозможностью приобретения им 2-комнатной квартиры по последующей сделке.

Добрый день!я являюсь участником альтернативной сделки. Я покупаю однокомнатную квартиру за наличные средства, а собственники однокомнатной квартиры приобретают двухкомнатную квартиру за наличные средства, собственники двухкомнатной квартиры покупают наследственную квартиру. По расчетам планируется так: я вношу 500 тыс. наличкой под расписку и остальные звенья также друг другу по цепочке, а остальную сумму после регистрации права собственности. Является ли такая схема безопасной?

Еще вариант, почему выбирают ячейку – сложные сделки, так называемые «встречки». Аккредитив тоже неприменим, т.к. понятия «сквозного аккредитива», когда в сделке 5 продавцов и 5 покупателей и деньги переходят от первого к пятому, пока не придумали. Тоже в такой ситуации прямая дорога в ячейку.

Покрытие аккредитива означает, что деньги сразу переводятся на счет банка-исполнителя и там блокируются до момента предоставления оговоренных документов. Зачем это нужно? Довольно часто ситуация, когда у покупателя счет в банке с не самой хорошей репутацией и есть риск того, что у него может быть отозвана лицензия или еще какое-то неприятное событие может случиться за время прохождения сделки. А когда аккредитив покрытый, и деньги заморожены в банке продавца, то и риски соответственно снижаются.

30 Апр 2021      uristklin         280      

Похожие записи
• 
  Льготы участникам чернобыльцам в 2022 году в н новгороде
• 
  Индексации Вдовам Военных Пенсионеров
• 
  Пособие на непосещение детского садика тольятти 2022
• 
  Помощь губернатора молодым семьям 2022